不少投資者認為新型冠狀病毒疫情會令本港樓價下跌,是買樓收租的好時機,但根據最近市場成交紀錄卻未見樓價有重大下跌,看來業主方的議價能力仍是很強。筆者不是樓市專家,但發現有保險產品的設計理念與買樓收租有着異曲同工之妙,不妨與各讀者分享。
「收租保單」5大優點
買樓收租是香港人長期以來的致富之道,過往10年香港處於低息環境,購買力湧向物業市場,令樓價租金齊升,即使政府先後使出「辣招」施壓也無補於事。以持有一個住宅物業為例,雖然淨租金回報率平均每年2%,但同時要面對不少潛在投資風險。
幸好在保險世界內,以上的顧慮不但不存在,而且有產品同時提供「收租」概念,該產品便是我們熟悉的「Coupon Plan」。
「Coupon Plan」正名是「含保證派息的終身分紅壽險劃」,設計上與買樓收租的理念十分相似,加上是保單合約關係,免除不少持有物業所面對的支出及風險,是筆者心目中的「收租保單」,優點如下:
1. 保證派息:原理與收租相同。保證派息一般由保單的名義金額所決定,而名義金額的高低與年紀有關,在同一保費下,年紀輕的受保人會得到更高的名義金額,換言之保證派息相對較高。坊間不同的Coupon Plan有着不同的保證派息率,一般由2.5%至5%不等,最快於保單第二周年日起定期派發,最長派至受保100歲。
由於派息是保證,在「收租」期間受保人毋須面對一系列實體物業的風險如租金壞帳、火災、水災、單位被惡意破壞、凶宅、加息周期等,令受保人更安心得到定期收入。
2. 保證現金價值及紅利:原理與樓價升值相同。除了每年定期從保單中提取保證派息,保單亦設有保證現金價值及紅利,令保單價值得以長綫提升。樓價在過往10年雖有倍數上升,但始終有下跌風險,相反保單價值每年會持續上升,理論上不會出現下跌甚至
負值的情況,不怕摸頂入市,只要保單有足夠時間滾存(如15至20年),保單價值便開始倍數上升,即受保人愈早持有愈有利。
3.入場費較低:原理與首期相同。現今想持有500萬物業收租,首期最少要有250萬,不是人人都可以負擔得到,現金流也會短時間內收緊。而Coupon Plan入場門檻可低至每月港元1,000元,供款期最長20年,於同一保費下年期愈長派息愈高,甚至可以選擇一筆過繳清全期保費,等同全付了一層細價樓而毋須借按揭。
4. 無多項雜費:持有收租物業需面對不少雜費開支,相反Coupon Plan的收費結構簡單,主要由保單費用、退保費用(如適用)及保險費用組成。
5. 資產傳承:萬一業主身故時並無有效遺囑,不動產便會被凍結成為遺產的一部分,家族之間便容易出現爭產危機,有損和氣,而且物業一般帶有按揭,家人無可避免地時要負上樓債。相對地保單設有身故權益,即使受保人不幸離世,指定受益人都可以跳過遺產承辦,即時得到身故賠償金,使財富順利繼承。
「收租保單」當然不可能取代「收租物業」,始終前者不能解決社會上的住屋問題,筆者認為只要符合以下理財需要,收租保單都可成為你資產組合的一部分。
■■風險規避者,奉行懶人投資法;
■■尋求保本及保證派息;
■■擔心樓市摸頂變負資產;
■■擔心租霸、租金壞帳;
■■不熟悉房地產市場操作。
用保險樓收租真的好過買樓嗎?
例子:
每年繳100萬,共五年。從第六年開始每年約可收「租金」20萬;假設想在30年後賣出去,合共已收「租金」約500萬,而且此時「保險樓」仍價值約1521萬。
若一直未取「租金」,此樓兌現約2,510萬,還不用擔心樓價下跌、拆遷和租霸。以上例子,假設投資人現年30歲。如果設定55歲退休再開始「收租」,每年可收「租金」約95萬!
若到85歲不幸去世,除已取「租金」2,850萬,「保險樓」仍結餘約6,929萬傳承給指定受益人或下一代,一筆免遺產稅的資產。
如上例子,假設投資人現年30歲,一直未領取「租金」,85歲不幸辭世,此時「保險樓」已升值至約1.6億;若為高壽100歲,保險公司會直接將支票送到您手中422,000,000元。 對,當年的「保險樓」給您和家族帶來了約4.22億的資產!
作為金融產品之一,人們時常忽略了保險的聚沙成塔之能!