「保單收租」新潮流

　　不少投資者認為新型冠狀病毒疫情會令本港樓價下跌，是買樓收租的好時機，但根據最近市場成交紀錄卻未見樓價有重大下跌，看來業主方的議價能力仍是很強。筆者不是樓市專家，但發現有保險產品的設計理念與買樓收租有着異曲同工之妙，不妨與各讀者分享。

「收租保單」5大優點

　　買樓收租是香港人長期以來的致富之道，過往10年香港處於低息環境，購買力湧向物業市場，令樓價租金齊升，即使政府先後使出「辣招」施壓也無補於事。以持有一個住宅物業為例，雖然淨租金回報率平均每年2%，但同時要面對不少潛在投資風險。
　　幸好在保險世界內，以上的顧慮不但不存在，而且有產品同時提供「收租」概念，該產品便是我們熟悉的「Coupon Plan」。
　　「Coupon Plan」正名是「含保證派息的終身分紅壽險劃」，設計上與買樓收租的理念十分相似，加上是保單合約關係，免除不少持有物業所面對的支出及風險，是筆者心目中的「收租保單」，優點如下：

　　1. 保證派息：原理與收租相同。保證派息一般由保單的名義金額所決定，而名義金額的高低與年紀有關，在同一保費下，年紀輕的受保人會得到更高的名義金額，換言之保證派息相對較高。坊間不同的Coupon Plan有着不同的保證派息率，一般由2.5%至5%不等，最快於保單第二周年日起定期派發，最長派至受保100歲。
　　由於派息是保證，在「收租」期間受保人毋須面對一系列實體物業的風險如租金壞帳、火災、水災、單位被惡意破壞、凶宅、加息周期等，令受保人更安心得到定期收入。

　　2. 保證現金價值及紅利：原理與樓價升值相同。除了每年定期從保單中提取保證派息，保單亦設有保證現金價值及紅利，令保單價值得以長綫提升。樓價在過往10年雖有倍數上升，但始終有下跌風險，相反保單價值每年會持續上升，理論上不會出現下跌甚至
負值的情況，不怕摸頂入市，只要保單有足夠時間滾存（如15至20年），保單價值便開始倍數上升，即受保人愈早持有愈有利。

　　3.入場費較低：原理與首期相同。現今想持有500萬物業收租，首期最少要有250萬，不是人人都可以負擔得到，現金流也會短時間內收緊。而Coupon Plan入場門檻可低至每月港元1,000元，供款期最長20年，於同一保費下年期愈長派息愈高，甚至可以選擇一筆過繳清全期保費，等同全付了一層細價樓而毋須借按揭。
　　4. 無多項雜費：持有收租物業需面對不少雜費開支，相反Coupon Plan的收費結構簡單，主要由保單費用、退保費用（如適用）及保險費用組成。

　　5. 資產傳承：萬一業主身故時並無有效遺囑，不動產便會被凍結成為遺產的一部分，家族之間便容易出現爭產危機，有損和氣，而且物業一般帶有按揭，家人無可避免地時要負上樓債。相對地保單設有身故權益，即使受保人不幸離世，指定受益人都可以跳過遺產承辦，即時得到身故賠償金，使財富順利繼承。

　　「收租保單」當然不可能取代「收租物業」，始終前者不能解決社會上的住屋問題，筆者認為只要符合以下理財需要，收租保單都可成為你資產組合的一部分。

■■風險規避者，奉行懶人投資法；

■■尋求保本及保證派息；

■■擔心樓市摸頂變負資產；

■■擔心租霸、租金壞帳；

■■不熟悉房地產市場操作。

用保險樓收租真的好過買樓嗎?

　　例子：

　　每年繳100萬，共五年。從第六年開始每年約可收「租金」20萬；假設想在30年後賣出去，合共已收「租金」約500萬，而且此時「保險樓」仍價值約1521萬。

　　若一直未取「租金」，此樓兌現約2,510萬，還不用擔心樓價下跌、拆遷和租霸。以上例子，假設投資人現年30歲。如果設定55歲退休再開始「收租」，每年可收「租金」約95萬！

　　若到85歲不幸去世，除已取「租金」2,850萬，「保險樓」仍結餘約6,929萬傳承給指定受益人或下一代，一筆免遺產稅的資產。